作者：凯斯
编辑：章鱼
月薪不到三千，房价每平三万。
打工人每周要上六天班。
在如今的越南，年轻人想要纯凭奋斗在大城市买一套60平米的安身所，可谓是难于登天。
根据房产咨询公司CBRE在今年2月发布的一份报告，越南的河内市和胡志明市，双双出现在了全球最难购房都市的榜单里。
以河内为例，在这里哪怕是一栋房龄接近10年的公寓，现在每平米也能卖到9000万越南盾（约合人民币2.5万元）。
可与之相对应，河内市老百姓去年的平均月收入则大致只有1000万越南盾（约合人民币2800元）。
个体收入和都市房价间的极大差距，让同奈省的一位官员在高级会议上惊呼称：
普通人想买房，需要“不吃不喝攒几百年的钱”。
01
越南人，正被房价掏空
根据地产平台Batdongsan的统计，河内居民工作50年能买一套房子、工作23年能买一套公寓；
胡志明市的居民则是买房需要53年、买公寓需要24年。
虽然这些数据没有官员口中的“百年孤房”那样夸张，但对无数越南的90后、00后而言，也是一笔极其沉重的负担。
所以在该国的社媒和报道里，你能看到大量个体、夫妻甚至两个家族的钱包，都被一套大城市房产所掏空的实例：
比如河内市青春郡，一对夫妻为了改善生活以每平方米1亿越南盾（约合人民币2.8万元）的价格，卖掉自家住了多年的40平方米老宅。
可两口子手握40亿越南盾，却愣是在全城找不到一套像样的好房。
最后，他们不得不又借了5亿，才在邻近的河东郡买了一套旧公寓；
也有带着俩娃、月均收入超过3500万越南盾（约合人民币1万元）的“中产”夫妻，无法靠自己的力量买房。
为了买房，男方的父母准备把家里70多平的土地卖了，女方的父母则决定把养老的积蓄拿出来买房。
结果，两家的全力支援与夫妻俩多年的积蓄合在一起凑了将近20亿越南盾（约合人民币56万元），却还是连河内市郊区的一套小两居的一半都买不下来。
在越南的房产论坛上，有人就分享说自己辛辛苦苦攒了20亿发现在胡志明市无房可买后，便索性回农村老家，用同样的钱建了一栋三层洋房，外加买一辆SUV。
当然，如果一家人手握三四十亿越南盾，在越南当前的两大都市，也不是完全无房可买。
只不过这些房，基本都位于城市那几千条“历史悠久”的窄巷深处，其特点为：
空间小，房龄老，装修烂。
车开不到家门口，消防安全隐患极其严重，有的甚至还是没有获得“粉红皮书”的无证房。
但即便是河内深巷里一间仅20平、连住人都没法确保的无证房，也可以被中介报价报到20亿越南盾。
虽然买房艰难，但越南民众还是相信：
买房买的不仅是居所，还有未来。
当全款过于奢侈，找银行贷款上杠杆自然就成了一种选择。
越南多家商业银行就纷纷响应号召，推出了各种优惠的房贷套餐：
有年利率只要4.5%的，有本金宽限期长达5年的。
有家名叫Kienlong的银行，甚至还针对35岁以下的人群推出了0利率优惠贷，相关的报道鼓吹说：
“年轻人贷款买房的黄金时代已经到来。”
然而，诱人的借金条件下通常暗藏玄机：
不少所谓的低利率，其实只适用于最初借款的3~6个月。
一旦优惠期过了，后续利率便开始跟随市场的波动而水涨船高。
乂安省一位姓杜的先生在接受采访时表示，他家就是在2020年年末贷款5亿越南盾买房，当时的利率只有7%-7.5%。
可时间仅仅过去两年，利率就飙升到了13.5%，折合下来每月需要还750万越南盾（约合人民币2100元）。在人均工资只有2800元人民币的越南，想要负担这笔贷款，相当于双职工家庭中有一人的收入需要全部用来还贷。
加上日常开销和子女教育，杜先生一家感到了前所未有的压力。
许多越南的90和00后，根本不敢买房。
对他们来说，那几乎意味着要把自己的未来透支给一套房。
在社交媒体Threads上，无数该国的年轻人将买房描述成了一种永远无法企及的幻想：
“我在河内工作了 10 年，意识到我永远都存不下足够的钱买房。回到家乡买地建房比永远留在城里的想法要更好。”
“我的父母说，大约 20-30 年前，钱还没有贬值。简单来说，你用基本工资就可以买房买车，不像现在这么难。”
“一份普通的工作几乎不可能买得起房子。很多时候我都在思考，我还要学习多少，还要工作多少年才能有足够的钱去买房......”
而这种对未来的消极，也反映在了越南的婚育数据上。
譬如胡志明市的初婚平均年龄，去年已经达到了创纪录的30.4岁，比上海还要高出一点。
而2024年该国整体的生育率，也低到了前所未有的1.91。
越南房地产经纪人协会更是多次呼吁，希望官方能出台一些支持多孩家庭优惠购房的政策，以此来挽救年轻群体逐步退去的婚育欲望。
02
不动产的泡沫狂欢
房价过高，也是双刃剑。
在越南年轻一代买不起房的同时，炒房客赚得盆满钵满。
去年年末，在越南一场名为“展望”的地产会议上，某房企的高管分享了一组有趣的数据：
在如今的越南楼市，有86%的客户以波段投机（lướt sóng）为目的购置房产，在购房后持有房产超过一年的投资者仅占总购房人群的14%。
换言之，越南目前的房地产现状，依然可以用“房炒不住”来概括。
哪怕这个国家刚刚才经历了一次因投机狂热而引发的楼市崩盘危机。
自2015年7月修改《住房法》，放宽了包括外国人购房在内的诸多限制后，越南房地产便成了资本眼里绝佳的爆炒标的物。
于是，在降息周期里外溢至此的海量美元，便在本国投机客的牵线搭桥下，全都被注入了市区和城郊的无数新盘里，在这个东南亚国家的经济系统中吹出了一个大大的泡沫。
仅2022年的前6个月，河内和胡志明二市的房价便双双暴涨25%，部分楼盘在此期间的涨幅甚至达到了离谱的74%。
这种状况虽不正常，但它拉高了越南的GDP，创造了更大的就业市场，也在急功近利中成就了一批“新地王”。
在2020年媒体总结的越南富豪榜中，前十名里有4个是卖房子的，2个是做建材的，还有2个是从事银行业的。
加在一起，整个地产行业的上下游算是凑齐了。
泡沫再大，都会有破裂的那一天。
而戳破它的，往往是击穿了底线的贪婪。
2023年10月7日，在越南名为“熔炉行动”的大整顿中，该国女首富张美兰被警方逮捕。
这位曾承建了西贡时代广场和温莎酒店等国家级地标，说服李嘉诚前来投资，在疫情期间捐出了价值5.7亿人民币物资的地产女王，被指控犯有行贿、洗钱、债券欺诈、操控银行、违规放贷等多项重罪。
光是涉案文件就足有6吨之重，装满了104个箱子。
据统计，张美兰在2018年至2022年的4年间以建房等名义从银行骗取的总金额，相当于越南2022年GDP的3%，违规发放的贷款数，约等于当年GDP的九分之一。
3.6万名受害者，或直接或间接地被她骗到倾家荡产。
而随着这起“全国有史以来最大的诈骗案”被彻底曝光，越南的房地产界也如多米诺骨牌般开始一块块倒下。
新皇明和FLC集团等地产集团的大佬相继被抓被判，曾经所谓的抢手好楼盘开始接连爆雷。
超过1200个开发项目陷入停滞，而房产投机的狂热也终于迎来了一波大降温——2023年后半年，越南住宅和公寓的成交量锐减了17%。
可正所谓食髓知味，对于该国无数的炒房客而言，房价坐火箭所带来的甜头，可真不是想戒就能戒的。
当时间来到2025年，伴随着政府要再次进行“省市合并”的消息传来，之前熟悉的一切便开始悉数回归：
一方面，是越南总理在今年1月的03/CĐ-TTg文件中，明确要求各地必须集中整顿房地产投机、哄抬房价等行为；
另一方面，则是房产中介以“XX地在新规划中将被并入河内市”这样的谣传为燃料，在各个楼盘重燃房价上行的狂热；
在“合并”传闻下，炒房客似乎迎来了“事业第二春”。
宁平省华闾市一块原本20多亿越南盾的地产，几天价格就被抬到了30亿，而网上的报价则可以溢价溢到40亿。
然而有人跑到当地的土地登记处一问，管理人员却表示最近真实的交易数量并没有增加，一切都是投机之徒搞的鬼。
类似的案例不计其数。
越南刚刚瘪下去的房产泡沫，大有再次吹起之势。
根据越南建设部去年报告，尽管成交量在下滑，但该国一二手公寓的价格，在去年仍保持了一定上涨，河内的部分楼盘甚至最高涨了50%。
在采访中，BHS房产公司的董事会主席直接表示：
“（越南的房市）现在就是一场狂欢的盛宴，再不参与进来最后就会‘饿肚子’了。”
然而这场盛宴再丰盛，也与无数买不起房的越南普通人无关。
当买房成了追逐暴利的杠杆，当置业成了炒客手中的筹码，那么无数越南老百姓的积蓄和人生，便自然会被投机客们疯狂地榨取。
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