有分析人士称，当前房贷市场已经进入新一轮政策调整期，二季度降准降息，叠加公积金利率调整，房贷成本下行趋势明确，还可能有下调空间
文|《财经》记者陈洪杰 实习生唐敏安
编辑|张颖馨
近日，有市场消息称，广州首套房贷利率上调了10个基点（BP），最新执行利率为3.1%。
多位身处广州的国有银行人士告诉《财经》，首套房贷款利率从LPR（贷款市场报价利率）-60个基点，调整为LPR-50个基点。
当下，5年期以上LPR为3.6%。而在近日，行业预期是，LPR有望在2025年5月20日下调10个基点。
“这几日内（5月17日-19日），可能有银行的房贷利率稍升。但实际上，5月20日开始，首套房贷款利率将随着LPR下调，与之前一样，依然在3%。”上述国有银行人士称，另外，有些新楼盘有利率优惠券，叠加之后，房贷利率可能会低于3%。
一位广州区域银行人士称，相较于其他地区，广州的房贷利率较低，此次上调房贷利率，是为了减少后续LPR下调对银行的冲击。
行业的预期基于中国人民银行发布的公告。5月7日，中国人民银行称，为实施好适度宽松的货币政策，加力支持实体经济，从2025年5月8日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.50%调整为1.40%。据悉，此举将带动LPR同步下行约0.1个百分点。
《财经》统计，近半年，杭州、佛山、苏州、东莞等地也相继回调房贷利率，首套房贷利率由2.9%回调到3%及以上。
房贷利率的上下变动不仅与LPR有关，还与银行的净息差、区域房地产市场供需情况紧密联系。2025年一季度，中国商业银行净息差进一步收窄至1.43%，较2024年四季度末下降了九个基点。
“部分地区房地产市场的回暖迹象表现得较为显著，这也是房贷利率上调的因素之一。”有行业人士称。
为何上调首套房贷利率？
近期，广州首套房贷利率上调冲上热搜。
一位在广州的全国性股份制银行人士称，从2025年5月17日开始，首套房贷利率调整为LPR-50BP，之前是LPR-60BP。
《财经》多方求证，这是源自对LPR下调的预期。市场预计，到了明日（2025年5月20日），LPR将下降10个基点。
“这中间的时间差，大多是休息日，对客户没有影响。实际上，若降息之后，首套房贷利率没有变化，依然多在3%。”多位银行人士称。
融360数字科技研究院监测数据显示，2025年4月，广州市首套房贷平均利率为2.99%，环比持平，二套房贷平均利率为3.10%，环比持平。
相比而言，2025年4月北京市城六区首套、二套房贷款平均利率分别为3.15%、3.55%；非城六区首套房、二套房贷款利率分别为3.15%、3.35%。2025年4月，上海市首套房贷平均利率为3.15%，环比持平，二套房主城区贷款平均利率为3.55%。2025年4月，深圳市首套房贷平均利率为3.15%，环比持平，二套房贷平均利率为3.55%，环比持平。
这不是广州房贷利率第一次传出上调，早在2024年11月，广州某银行房贷经理表示，在新增房贷利率方面，3%有可能是下限，在此基础上有望继续小幅上涨。
当时，广州首套房贷利率多在2.85%-2.9%，这与2024年下半年的公积金贷款利率2.85%相差不大。“我们接到了窗口指导，要求房贷利率不得低于公积金贷款利率。”2024年11月，有广州银行业人士称。
近半年，回调房贷利率的城市还有杭州、佛山、苏州、东莞等地，首套房贷利率也重回3%及以上。例如，2024年11月-12月初，杭州首套房贷利率两次上调，曾从2.9%上调至3.0%，再调至3.1%。
杭州房贷利率的变化与当地房地产的交易相关。据杭州贝壳研究院监测数据，2024年11月杭州十区二手房网签10429套，环比10月（9120套）上涨14.4%，同比2023年11月（8801套）提升18.5%；11月网签量创2024年1月以来最高纪录，这也是自2023年3月以来，连续20个月的最高纪录。
“当前，杭州房价同比指标由跌转涨。这就意味着持续的利好政策叠加城市基本面修复，客观上部分城市房价已经真正筑底反弹，杭州的例子值得学习。”2025年5月，上海易居房地产研究院副院长严跃进称。
未来房贷利率走势如何？
2025年4月，1年期和5年期以上LPR分别维持在3.1%和3.6%，连续六个月未调整。
5月7日，中国人民银行负责人宣布推出一揽子货币政策措施，主要包括下调政策利率0.1个百分点，下调结构性货币政策利率0.25个百分点，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，降低存款准备金率0.5个百分点等。
此外，为加力支持实体经济，中国人民银行称，2025年5月8日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.50%调整为1.40%，此举预计LPR同步下行约0.1个百分点。
5月19日，国家统计局公布的数据显示，2025年4月，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅均持续收窄。具体来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%；二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%，上海上涨0.1%，广州持平，北京和深圳分别下降0.6%和0.3%。
“当前房地产市场成交量虽有回升，但房价止跌动力不足，市场信心处于低位，下调房贷利率可降低购房成本。”有行业分析人士称，当前房贷市场已经进入新一轮政策调整期，二季度降准降息，叠加公积金利率调整，房贷成本下行趋势明确，还可能有下调空间。
东方金诚首席宏观分析师王青亦表示，商业性个人住房贷款利率会有更大幅度下调。这将有效缓解计入物价因素后，当前实际居民房贷利率偏高的状况，是现阶段推动房地产市场止跌回稳的关键一招。
不过，作为反映商业银行经营效益的关键指标之一，净息差继续承压。国家金融监督管理总局数据显示，继2024年四季度商业银行净息差降至1.52%，2025年一季度，商业银行净息差进一步降至1.43%。
“在大力度措施继续出台之前，3%成为一条警戒线。首套房利率在3%以下的城市，下调的空间不大；首套房利率在3%以上的城市，房贷利率依然有调降空间。”一位银行业分析人士称。
融360数字科技研究院发布的《2025年4月中国房贷市场报告》显示，在监测的45个重点城市中，首套房贷主流利率在2.99%-3.00%（含）之间的城市有12个，广州和佛山首套房贷利率最低，为2.99%；主流利率在3.00%-3.20%（含）之间的城市有30个；主流利率在3.20%-3.60%（含）之间的城市有3个。
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