（转自：珈说财经）
在股价从16港元跌至0.99港元后，昔日地产龙头富力地产再迎来新消息。
近日，彭博引述一位知情人士称，广州富力地产(2777.HK)联合创始人之一张力的儿子张量，因涉及贷款纠纷而被禁止出境。知情人士表示，杭州一家法院上个月对张量发出禁止出境的判决。法院表示，张量未能履行其公司(实地地产)一笔借款的担保，张量是该公司的控股股东。
该人士称，法院先前已判决张量对该债务负有责任。张量尽管被禁止出境，但没有迹象显示张量已被拘留。
该人士还称，针对这笔贷款的争议可以追溯到2022年。根据企业资料库天眼查显示，债权人中建投信托当时因11.6亿元人民币的借款起诉实地地产、其旗下几家子公司以及一名张姓人士。
张量因卷入一宗贷款纠纷，被杭州一家法院下达了出境禁令
据知情人士透露，此次限制张量出境的根源，是他未能履行实地地产的一笔借款担保责任。张量作为实地地产的控股股东，法院早前已裁定他对这笔债务负有责任。该贷款纠纷最早可追溯至 2022 年，彼时，债权人中建投信托因一笔高达 11.6 亿元的借款，将实地地产及其旗下几家子公司，连同张量一同告上法庭。
天眼查数据显示，杭州市中级人民法院针对这起金融借款合同纠纷中的相关被告采取了执行措施，执行标的金额为 1.75634 亿元，且浙江省高级人民法院在 2023 年 6 月 30 日就该案审理终结。然而，案件虽已审结，债务的清偿却远未完成，最终导致了对张量限制出境的裁决。
张量，这位曾经在地产圈被寄予厚望的 “地产二代”，过往经历堪称风光无限。2006 年，年仅 25 岁的他便凭借家族资源与自身抱负，创立了实地地产。在房地产行业的黄金发展时期，实地地产起初虽籍籍无名，但在 2015 年迎来重大转折，张量带领公司豪掷超 34 亿，一口气在广州拿下 6 块地，并成功开发出常春藤项目。
这一举措成效显著，次年公司销售额便突破百亿大关，2017 年更是以 200 亿销售额跻身房企百强名单，发展势头一时无两，上市计划也顺势提上日程。
但好景不长，随着房地产市场环境急转直下，叠加 IPO 折戟和公司本身超高的负债率，2021 年，实地地产商票违约风波爆发，资金危机瞬间被点燃，企业陷入了万劫不复的债务深渊。
创二代张量并非无所作为
在实地地产深陷困境的这几年，张量并非无所作为，而是试图通过自身掌控的其他资源，为实地地产 “输血” 自救。他手中的港股上市公司力量发展，便是其重要的资金运作平台。自 2021 年底开始，在大半年时间里，力量发展频繁出手，接连收购实地集团旗下的物业组合，仅 2022 年就为此花费了 8.09 亿元。
最近的一次行动是在 2024 年 11 月，力量发展旗下子公司力量秦皇岛与实地地产旗下珠海实地签订协议，以 7000 万元的价格收购茂名晟大及茂名晟城各自 100% 的股权。但值得注意的是，这两个项目业绩表现欠佳，截至 2023 年年末，茂名晟大净亏损 592.4 万元，茂名晟城净亏损 8000 元。从单纯的投资回报角度看，这笔交易似乎并不具备吸引力，但考虑到实地地产与张量的紧密关系，此举更多是为了维持实地地产的运转，缓解其债务压力。
然而，张量的种种努力，在实地地产庞大的债务黑洞面前，显得杯水车薪。与此同时，他所面临的法律风险与债务压力，也开始对其家族企业富力地产产生不可忽视的连锁反应。富力地产，作为房地产行业曾经的佼佼者，在创始人张力与李思廉的带领下，走过了辉煌的发展历程。公司实行 “双老板” 制，张力主管项目开发和工程管理，李思廉负责公司财务和市场营销，二人携手带领富力从广东大本营一路北上，在房地产市场中披荆斩棘。2005 年，富力地产在港交所成功上市，次年销售额突破百亿，并逐步形成住宅与商业双轮驱动的业务格局。在房地产行业的黄金时代，富力地产更是一路高歌猛进，2017 年，以近 190 亿元的总价从万达手中收购了 73 家酒店资产，一跃成为全球最大豪华酒店业主，企业发展达到巅峰。
但自那之后，富力地产便陷入了困境。收购万达酒店资产虽在当时被视为扩张之举，但也为公司带来了沉重的债务负担，公司净负债率持续飙升，到 2019 年时已冲高至 200%。与此同时，公司业绩也开始持续亏损，从 2021 年至 2024 年，四年累计净亏损高达 700 亿元。为了应对债务危机，富力地产近年来采取了一系列激进措施，一方面全员卖房，全力回笼资金；另一方面大肆出售资产，优化现金流。2024 年，富力以 8 亿美元的价格将英国 “敦 One” 项目出售给张松桥；年底，张量的力量发展也出手相助，以约 10 亿元买下富力在秦皇岛的地标项目。即便如此，富力地产的债务缺口依然巨大，其逾期债务规模不断攀升，截至目前，逾期债务已达 351.96 亿元，涉及银行贷款、非银金融机构借款等多个领域，存续离岸债 45.272 亿美元也已全部违约。
2024 年 12 月，富力地产更是因拒不履行生效法律文书，被列入失信被执行人名单，企业信誉遭受重创。
在富力地产艰难自救的过程中，创始人张力也深陷法律纠纷
2022 年，张力被控贿赂旧金山前公共工程局局长 Mohammed Nuru，目的是为加快其在当地一个地产开发项目的进度。2023 年 7 月，张力承认存在行贿的不当行为，并支付了 5 万美元的罚款后被放回国。同年年底，深陷舆论风波的张力辞任富力地产董事及行政总裁一职，不过仍是公司二股东。如今，儿子张量又因债务纠纷被限制出境，这对曾经风光无限的富力家族而言，无疑是雪上加霜。
张量被限制出境这一事件，不仅对富力系企业造成了直接冲击，也在整个房地产行业引发了广泛关注与深刻反思。近年来，随着房地产行业进入调整期，众多民营房企面临着前所未有的挑战，债务违约、资金链断裂等问题频频出现。在这样的大环境下，“地产二代” 们的接班与企业传承也变得愈发艰难。像碧桂园的杨惠妍，2005 年便接过父亲杨国强的全部股权，25 岁就成为 “中国内地女首富”。但在 2023 年正式执掌碧桂园后，却不得不面对企业陷入债务危机的困境，境外债务重组进展缓慢，境内债务兑付方案也多次调整。蓝光发展的杨武正，2021 年从父亲手中接过董事长重担时年仅 26 岁，然而很快便遭遇公司爆雷，不仅公司被摘牌、终止上市，自己也背负上 “430 次被执行，562 次限高” 的沉重负担，从曾经的 “最年轻房地产董事长” 沦为网友口中的 “最惨房二代”。
张量的遭遇，不过是房地产行业困境的一个缩影。在行业深度调整期，企业不仅要应对市场需求下滑、融资渠道收紧等外部挑战，还要解决家族企业治理、债务风险防控等内部问题。对于张量而言，如何在被限制出境的情况下，妥善解决实地地产的债务纠纷，避免其进一步拖累富力地产，同时保住自己手中其他业务的正常运转，成为了摆在他面前的一道难题。
而对于整个房地产行业来说，张量事件也敲响了警钟，企业在追求规模扩张与多元化发展的同时，必须更加注重债务风险的管控与企业治理结构的完善，唯有如此，才能在风云变幻的市场环境中求得生存与发展。未来，富力系企业以及张量个人的命运走向，仍将牵动着市场的神经，行业内外都在拭目以待。
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