来源 | 地产密探
近日，绿城中国出海发了2笔较大额的美元债，坊间解读成房企海外债“破冰”，一时间成了“孤胆英雄”。
最近这几年，楼市持续深调低迷，很多民营房企海外债逾期或兑付难，在国际评级公司眼里，已成了“垃圾级”，甚至连“垃圾级”可能都不是。
所以说，这两年若非头部地产央国企要出海发债几乎不可能，就算是华润置地、中海等也没咋发海外债，主要系美元利率高，而人民币利率低。
背靠第一大股东央企中交的混合所有制大型房企——绿城中国，最近高调“破冰”发美元债，引发坊间热议。
2月18日，绿城中国公告增发了1.5亿美元优先票据，且与前不久发行的3.5亿美元原始票据合订成同一系列票据。该系列票据的买方均来自德意志银行、汇丰、国泰君安国际、摩根大通、东吴证券（香港）及瑞银。
引发外界热议的焦点在于绿城此次出海发债成本偏高，远超出了市场预期，即这5亿美元合订票据均于2028年到期，要承受年利率8.45%。
地产密探查询获悉，绿城上一轮海外发债集中在2022年，该年初曾发行了一笔4亿美元但年利率只有2.3%的增信债券。该年2月发行1.5亿美元且年利率4.7%的优先票据，且与另一笔3亿美元优先票据合订成2025年到期的同一系列票据。
当前，绿城正面临包括合订金额4.5亿美元、年利率4.7%等2笔大额美元债的现金赎回要约压力。
据最新公告看，绿城现金要约赎回未偿付的4.465亿美元、年利率4.7%票据（即“2025年4月票据要约”）的最大接受额约3.12亿美元，另一笔现金要约赎回未偿付的2.94亿美元、年利率5.65%票据（即“2025年7月票据要约”）最大接受额近1.4亿美元。
换言之，绿城接下来要拿现金兑付近4.52亿美元，且将于明日或前后支付，前述存续剩余未偿付的分别是1.343亿美元、1.548亿美元，若结合绿城此次被业内视为“破冰”发行的5亿美元高息海外债，其实就是一场“接龙”。
如绿城公告所言，此次5美元债发行将用于现有债务再融资，包括但不限于同时进行的现金要约赎回。
若绿城此次出海发债被解读为“破冰”，这就意味着后续将有房企主动效仿出海发债。从目前看，出险房企想发美元新债可以肯定地说是不可能的，而头部央国企发个海外债本身就不是难事。
还有比如万科、龙湖、金地、滨江、美的等非央国企优质房企，会否或能否发美元债？从现实来看，目前多数都在积极偿还美元债，但要新发行除非是利率比境内公开债利率低，有较大的息差成本优势，结合当前楼市尚未企稳，多家房企主体信用评级屡屡被降尚待修复来看，发行低利率美债也不太现实。
基于此看，绿城此次“高息”发行5亿美元债，很难说所会形成房企效仿，说“破冰”也有点勉强，更多应是自身“应急”，借新还旧。 对于买债的投资人来说，高息率就是风险溢价的一种补偿。
目前，绿城中国的境内发债主体是绿城房地产集团，今年1月下旬发行了10亿元人民币的3年期中票，而2024年发行境内公开债全部是中票，一共8笔，总额80亿元，2023年发行“中票+公司债”合计58亿元，年利率均在4%上下。
其中，绿城房地产集团涉及5亿元的“20绿城房产MTN001B”将于本周内到期需要兑付。据最新发债说明书披露，截至去年9月底，绿城房地产集团货币资金616.9亿元，涉及短期借款和一年内到期有息负债合计272亿元，长期借款745.4亿元，应付债券138亿元。
据披露，绿城房地产集团去年前三季度营业毛利率只有约6.02%，较去年上半年13.06%直接被腰斩了，而2023年、2022年及2021年营业毛利率分别是12.16%、18.52%及19.89%。
从上图看，绿城房地产集团去年前三季度营收同比增加251亿元至1092.55亿元，但营业利润同比下滑近18亿元至65.7亿元，在管理费用及财务费用下降之下，核心是营业成本大幅增加，背后应跟开发产品的拿地成本密切有关。
若按绿城房地产集团去年前3季度6.02%的营业毛利率，就难以覆盖绿城中国此次发行美元债8.45%的年息率，此次高息发行5亿美元海外债或蚕食今后4年公司利润。
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