来源：Wind万得
2025年开年，中国楼市在政策持续发力和市场预期修复的双重推动下，逐步显现企稳迹象。从核心城市土拍市场的热度回升，到新房、二手房成交量的环比增长，再到地方政府通过专项债、收储等手段化解库存压力，一系列信号表明，楼市正从“止跌回稳”向“企稳回升”过渡。
// 高溢价土拍多地上演 //
2月20日，2025年上海迎来首轮土拍，4宗地块分别位于虹口瑞虹新城、浦东新杨思、松江新城西区、奉贤区南桥新城（虹口区C080302单元hk329-11地块、浦东新区Z000602单元20Ea-01地块、奉贤区奉贤新城10单元06-07地块、松江区SJC10008单元05a-24号地块）。4宗地块总出让面积22.7万平方米，土地出让总金额159.26亿元，成交楼面均价为70159元/平方米。
其中，虹口瑞虹新城地块争夺激烈，经过183轮竞价，最终金茂&庆隆联合体以89.6435亿元拿下，楼面价117474元/㎡，溢价率38.2%。这一成交价刷新了上海实行“双高双竞”政策以来的总价纪录。
虹口区规划与自然资源局副局长孙懿俊表示，此次北外滩腹地地块的高价竞拍、高溢价率和外资加码“振奋人心”，对虹口区“上海北外滩、都市新标杆”的战略定位也很重要。
浦东新杨思地块热度较高也较高，参拍企业均超5家。浦东新杨思地块由华润+越秀联合体竞得，成交价50.9亿元，溢价率为33.38%。
2月20日，杭州举行春节后第二次土拍，共出让3宗宅地，共揽金约31.4亿元。其中，上城区城东新城单元地块被大家房产以10.83亿元摘得，溢价率高达54.04%，楼面价47486元/平米，是今年在杭州诞生的第三个“板块地王”。
中指研究院华东大区常务副总高院生则认为，大家地产此次也算正常的补仓，拿地说明它对于2025年的杭州楼市还是充满信心的：“杭州今年以来土拍热度一直偏高、加上‘六小龙’的出圈，令房企对今年杭州楼市的预期普遍乐观。”
// 土储专项债发力 //
在中央明确专项债收购存量闲置土地的管理办法之后，各地政策执行意愿积极。近期，广东多地发布土地收储相关公告，拟收购价格合计超350亿元。北京亦发行数百亿专项债，部分债券的投向包含土地储备。
华福证券、国金证券等金融机构研报显示，据中指研究院数据，截至2月11日，广东省佛山、惠州、珠海、中山、江门等15个城市拟用专项债收储161宗土地，土地使用面积达684.7万平方米，总价约353.7亿元。
从被收储土地的性质来看，52%为住宅用地，32%为商办用地，14%为工业用地，2%为其他用地。
从收储的折价幅度来看，15%溢价收储，19%平价收储，66%折价收储，其中12%为70—79折，24%为80—89折，28%为90—99折。值得注意的是，溢价收储部分多为2015年左右年限较长的土地。
据北京市财政局网站消息，2月18日，北京市发行了一批地方政府债券，包括101亿元一般债券和462.9亿元专项债券，均为新增债券。462.9亿元新增专项债券的募集资金专项用于棚户区改造、土地储备、市政和产业园区基础设施等项目。其中部分债券的投向包含土地储备，成为了2025年首批投向包含土地储备的专项债券。
中指研究院政策研究总监陈文静表示，此次北京发行了投向包含“土储”的专项债券，一方面扩宽了政府进行土地储备的资金来源，另一方面也为盘活存量闲置用地提供资金，是助力房地产市场止跌回稳的重要举措。对于地方政府而言，进一步盘活存量土地有利于提高资源利用效率、储备土地资源，也能够增强地方政府的资金流动性，缓解地方政府的资金压力，继而支持地方经济发展。
2024年11月，自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》显示，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。
2024年12月，国务院办公厅发布《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》（以下简称：《意见》）。《意见》明确“负面清单”管理，“负面清单”列举的无收益项目、楼堂馆所、形象工程、政绩工程、一般性竞争性产业等禁止类项目以及人员经费等经常性支出均不允许使用专项债，其他项目则都可以安排支持。
2025年1月，财政部在“中国经济高质量发展成效”系列新闻发布会上表示，支持城市政府收回收购存量闲置土地，有需求的地方也可以用于新增土地储备；并明确指出“我们已经明确了专项债管理的相关要求，地方已经可以做了”，这项政策将有利于改善土地的供求关系、增强房地产企业的资金流动性，同时有利于补充重点领域的土地储备。
// 一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨 //
2月19日，国家统计局70城房价数据出炉。
从数据来看，1月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨城市较上月有所增加，一线城市新房和二手房价格环比继续上涨，二线城市新房价格自2023年6月以来首次环比上涨。
数据显示，1月份，一线城市新房价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京下降0.4%，广州持平，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%。二线城市新房价格环比由上月持平转为上涨0.1%，为2023年6月以来首次上涨。三线城市新房价格环比下降0.2%，降幅与上月相同。
从二手房来看，1月份，一线城市二手房价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.4%和0.4%，广州下降0.2%。二线城市二手房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。三线城市二手房价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。
同时，1月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨城市有24个，比上月增加1个。其中，南京、成都涨幅均为0.7%，并列第一；上海、宁波涨幅均为0.6%，并列第二；武汉、无锡涨幅均为0.5%，并列第三。
业内人士认为，在一线城市房价上涨后，二线城市房价也开始上涨，说明房价趋稳向好的动力增强，有助于进一步引导市场预期，促进一季度楼市“小阳春”的出现。
对于当前的市场形势，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，今年1月份全国房价指数延续去年四季度止跌回稳的态势，房价趋稳的特征更加明显。数据最大的特点是，在一线城市房价上涨后，二线城市房价也开始上涨，说明房价趋稳和向好的动力增强。“房价指标进一步改善，与今年1月份交易市场行情表现积极有关系，进一步说明政策利好下，市场基本面持续改善。”严跃进说。
// 万科再获深铁集团42亿元借款 //
2月21日晚间，万科公告，第一大股东深铁集团拟向万科提供股东借款，借款金额为42亿元，用于万科偿还公司到期公开债务。至此，深铁集团已合计向万科提供70亿元股东借款，均用于偿还债务。
万科方面表示，股东借款有利于满足公司资金需求，相关借款利率低于公司从金融机构的融资利率，借款质押率高于市场惯例水平，充分体现了大股东对公司的支持。
公告显示，此次深铁集团向万科的借款条款与此前一致，期限仍为3年，借款成本维持在2.34%的低利率，较全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）低76个基点。
去年以来，深铁集团已通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式持续表达对万科的支持。除70亿元股东借款之外，2024年以来，深铁集团还先后认购了中金印力公募基金29.75%的份额、受让万科深圳湾超级总部基地地块、受让万科所持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权。
深铁集团曾表示，将继续发挥自身优势，支持新组建的经营管理团队统筹资源要素，动员各方力量，促进万科持续健康稳定发展。
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